Madrid · Usera (Orcasitas)
3 hab. · 84 m²
259.000 € 3083 €/m²
Alquiler estimado
1650 €/mes
1500 € – 1850 €
Rentabilidad neta (al contado)
5,67 %
Cuota de la hipoteca
1037 €/mes
Cash flow tras hipoteca e impuestos (caso medio)+277 €/mes
Caso prudente (alquiler bajo 1500 €, no es un suelo): +161 €/mes
Hipótesis: entrada de 51.800 € (20 %), préstamo de 207.200 € al 3,5 % a 25 años, fiscalidad de residente (reducción del 50 % y tipo marginal de IRPF supuesto del 30 %, 1.er año), alquiler 11,5 meses al año, seguro 250 €/año, mantenimiento 5 %, sin agencia de gestión (ajustes por defecto de la herramienta, todos modificables).
Rentabilidad bruta de aproximadamente el 7,6 % (19.800 € de alquiler anual sobre 259.000 €), claramente por encima del umbral del 6 %. Usera ofrece una fuerte demanda de alquiler y un precio de entrada bajo. El IRAV limita las subidas anuales del alquiler al 2,54 %. Los riesgos son el único baño, la calificación energética sin confirmar y un perfil de inquilino con menos ingresos.
- Puntos fuertes
- + Usera: el distrito más rentable de Madrid, con fuerte demanda de inquilinos
- + 3 dormitorios y 84 m², ideal para familias o pisos compartidos
- + Quinta planta, exterior y con ascensor, se alquila bien
- Riesgos
- − Un solo baño, lo que limita el alquiler por habitaciones
- − Sin garaje, trastero ni piscina que suban el alquiler
- − Calificación energética no indicada (emisiones de 207,5 kg CO2/m², que parecen altas)
Anuncio de Idealista n.º 112876485. Extracto: 3 de los 5 puntos fuertes y riesgos. Textos traducidos del inglés, cifras sin cambios.
Madrid · Salamanca (Lista)
2 hab. · 70 m²
770.000 € 11.000 €/m²
Alquiler estimado
2000 €/mes
1750 € – 2250 €
Rentabilidad neta (al contado)
2,31 %
Cuota de la hipoteca
3084 €/mes
Cash flow tras hipoteca e impuestos (caso medio)−1509 €/mes
Caso prudente (alquiler bajo 1750 €, no es un suelo): −1737 €/mes
Hipótesis: entrada de 154.000 € (20 %), préstamo de 616.000 € al 3,5 % a 25 años, fiscalidad de residente (reducción del 50 % y tipo marginal de IRPF supuesto del 30 %, 1.er año), alquiler 11,5 meses al año, seguro 250 €/año, mantenimiento 5 %, sin agencia de gestión (ajustes por defecto de la herramienta, todos modificables).
Una inversión para preservar capital, no para generar cash flow. La rentabilidad bruta es solo de aproximadamente el 3,1 % (2.000 € × 12 / 770.000 €), muy por debajo del Euríbor a 12 meses (3,24 %). El IRAV limita las subidas anuales del alquiler al 2,54 %, lo que reduce el potencial. La calidad de los inquilinos y la liquidez son excelentes en Salamanca, pero el rendimiento es escaso. Solo merece la pena con una rebaja de precio importante.
- Puntos fuertes
- + Ubicación privilegiada en Salamanca, con fuerte demanda de expatriados y directivos
- + Exterior, luminoso y orientado al sur, en 4.ª planta con ascensor
- + Excelente transporte: metro Diego de León (L4, L5, L6)
- Riesgos
- − Precio muy alto, 11.000 €/m², frente a alquileres de 25–32 €/m²
- − Solo 1 baño para 2 dormitorios, algo menos atractivo para inquilinos
- − Certificado energético no indicado (figura como exento)
Anuncio de Idealista n.º 112889957. Extracto: 3 de los 5 puntos fuertes y riesgos. Textos traducidos del inglés, cifras sin cambios.