Ley de Vivienda: IRAV, zonas tensionadas y qué cambia para el arrendador

Qué regula la ley

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda regula el alquiler de vivienda en toda España. Algunas medidas solo se aplican si la comunidad autónoma las activa, como las zonas tensionadas.

La actualización anual: el IRAV

Durante el contrato, la renta solo puede subir cada año hasta el límite de un índice publicado por el INE, el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda). Sustituye al IPC desde 2025 para los contratos firmados después del 25 de mayo de 2023.

Último valor publicado: 2,54 % (09/2026). Se actualiza automáticamente en nuestras páginas y en cada análisis.

Las zonas de mercado tensionado

Una comunidad autónoma puede declarar zonas tensionadas. En ellas, la renta de un nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior (salvo excepciones) y los grandes tenedores están limitados por un índice de referencia.

Cataluña lo aplica desde 2024, también en Barcelona. Otras comunidades, como Madrid, Andalucía o la Comunidad Valenciana, habían decidido no aplicarlo: comprueba la situación actual del municipio antes de comprar.

Duración de los contratos y honorarios

Contrato de 5 años mínimo a voluntad del inquilino (7 si el arrendador es una empresa) y después 3 años de prórroga tácita.

Los honorarios de la inmobiliaria y de gestión del alquiler los paga el propietario.

Beneficios fiscales (residentes)

Para un propietario residente fiscal en España, el rendimiento neto de una vivienda alquilada como residencia habitual tiene una reducción del 50 %, que puede llegar al 60, 70 o 90 % con requisitos (obras, inquilinos jóvenes, bajada de renta en zona tensionada).

Estas reducciones son del IRPF. Un no residente tributa por el IRNR con sus propias reglas: consulta nuestra guía para no residentes.

Lo que hay que tener en cuenta al invertir

Calcula la rentabilidad con un alquiler realista y subidas limitadas al IRAV, y comprueba si el municipio está en zona tensionada.

buy2rent.io incluye el último valor del IRAV en cada análisis de anuncio.