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Calcul de la plusvalía municipale en Espagne 2026 (Madrid, Barcelone, Valence, Malaga)
Estimez la plusvalía municipale (IIVTNU) due à la revente d’un logement en Espagne : méthode objective et méthode réelle, la moins chère est retenue. Coefficients officiels 2026 et taux de Madrid, Barcelone, Valence et Malaga.
| Méthode objective · la plus basse valeur du sol 45 000 € × coefficient 0,12 × 29 % | 1 566 € |
| Méthode réelle gain 120 000 € × part du sol 40,9 % × 29 % | 14 236 € |
Vendeur non-résident : retenue de 3 % et impôt sur la plus-value
Si vous ne résidez pas fiscalement en Espagne, l’acheteur retient 3 % du prix et les verse au fisc pour vous. Vous devez ensuite déclarer la plus-value (modelo 210) : impôt de 19 %, moins les 3 % déjà retenus.
| Plus-value imposable estimée | 98 434 € |
| Impôt (IRNR 19 %) | 18 702 € |
| Retenue de 3 % par l’acheteur | − 9 600 € |
| Reste à payer (modelo 210) | 9 102 € |
Estimation : prix de vente − frais de vente − plusvalía municipale − (prix d’achat + frais d’achat). Si le bien a été loué, les amortissements réduisent le prix d’achat et augmentent la plus-value. Résident en Espagne : la plus-value est imposée à l’IRPF (19 % à 30 %).
Comment se calcule la plusvalía municipale
- C’est un impôt local sur la hausse de valeur du terrain (le sol), payé quand un logement change de propriétaire : vente, donation ou héritage.
- Méthode objective : valeur cadastrale du sol au moment de la vente × coefficient qui dépend du nombre d’années complètes de détention (20 ans au maximum) × taux de la commune (30 % au maximum).
- Méthode réelle : (prix de vente − prix d’achat, selon les actes notariés) × part du sol dans la valeur cadastrale × taux. Le vendeur peut demander la méthode la plus basse.
- Moins d’un an de détention : le coefficient est réduit au prorata des mois complets.
- Vente au même prix ou à perte : pas d’impôt, mais il faut quand même déclarer la vente à la mairie avec les deux actes.
Coefficients officiels (maximums légaux)
| Années de détention | Ventes jusqu’au 30/11/2026 RDL 8/2023 | Ventes dès le 01/12/2026 RDL 29/2026 — en attente de validation par le Congrès |
|---|---|---|
| moins d’1 an | 0,15 | 0,17 |
| 1 an | 0,15 | 0,16 |
| 2 ans | 0,14 | 0,16 |
| 3 ans | 0,14 | 0,17 |
| 4 ans | 0,16 | 0,17 |
| 5 ans | 0,18 | 0,19 |
| 6 ans | 0,19 | 0,21 |
| 7 ans | 0,20 | 0,23 |
| 8 ans | 0,19 | 0,24 |
| 9 ans | 0,15 | 0,25 |
| 10 ans | 0,12 | 0,22 |
| 11 ans | 0,10 | 0,18 |
| 12 ans | 0,09 | 0,14 |
| 13 ans | 0,09 | 0,12 |
| 14 ans | 0,09 | 0,11 |
| 15 ans | 0,09 | 0,11 |
| 16 ans | 0,10 | 0,11 |
| 17 ans | 0,13 | 0,11 |
| 18 ans | 0,17 | 0,13 |
| 19 ans | 0,23 | 0,20 |
| 20 ans ou plus | 0,40 | 0,30 |
Taux des grandes villes
| Commune | Taux | Coefficients |
|---|---|---|
| Madrid | 29 % | maximums légaux |
| Barcelone | 30 % | propres à la ville (plafonnés par la loi) |
| Valence | 29,7 % | maximums légaux |
| Malaga | 29 % | maximums légaux |
Questions fréquentes
Qui paie la plusvalía municipale ?
Dans une vente, c’est le vendeur. Si le vendeur ne réside pas en Espagne, la loi fait payer l’acheteur à sa place (« sustituto del contribuyente ») : il la retient en général sur le prix. Pour une donation, c’est le bénéficiaire ; pour un héritage, les héritiers.
Dans quel délai faut-il la payer ?
30 jours ouvrables après la vente. Pour un héritage : 6 mois, prolongeables jusqu’à 1 an sur demande.
Faut-il payer si l’on vend à perte ?
Non. Si le prix de vente est inférieur ou égal au prix d’achat (prix des actes notariés), il n’y a pas d’impôt. Il faut tout de même déclarer la vente à la mairie en joignant les deux actes.
Où trouver la valeur cadastrale du sol ?
Sur le reçu annuel de l’IBI (la taxe foncière) : « valor catastral del suelo » et « valor catastral total ». Le propriétaire peut aussi la consulter sur la Sede Electrónica del Catastro.
Les coefficients changent-ils en décembre 2026 ?
Le Real Decreto-ley 29/2026 du 6 octobre 2026 prévoit un nouveau tableau pour les ventes à partir du 1er décembre 2026 : plus élevé pour une détention de moins d’un an à 16 ans, plus bas à partir de 17 ans. Il doit encore être validé par le Congrès ; les deux hausses précédentes (RDL 9/2024 et RDL 16/2025) ont été rejetées.
- Estimation indicative : c’est la mairie qui fait le calcul officiel. Certaines communes appliquent des coefficients plus bas ou une réduction de la valeur cadastrale.
- Héritage ou donation : beaucoup de mairies accordent une réduction (jusqu’à 95 % pour la résidence principale du défunt dans certaines villes), non calculée ici.
Mise à jour : 4 novembre 2026 · Source : BOE (loi des finances locales art. 104 à 110, RDL 8/2023, RDL 29/2026), Agencia Tributaria Madrid, Ajuntament de Barcelona, Ajuntament de València, Ayuntamiento de Málaga.
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