Madrid · Usera (Orcasitas)
3 ch. · 84 m²
259 000 € 3 083 €/m²
Loyer estimé
1 650 €/mois
1 500 € – 1 850 €
Rendement net (comptant)
5,00 %
Mensualité du crédit
1 037 €/mois
Cash-flow après crédit et impôts (cas médian)+156 €/mois
Cas prudent (loyer bas 1 500 €, pas un plancher) : +55 €/mois
Hypothèses : apport 51 800 € (20 %), emprunt 207 200 € à 3,5 % sur 25 ans, fiscalité non-résident UE (1re année), loyer sur 11,5 mois par an, gestion par agence 8 %, assurance 250 €/an, entretien 5 % (réglages par défaut de l’outil, tous modifiables).
Rendement brut d’environ 7,6 % (19 800 € de loyers annuels pour 259 000 €), nettement au-dessus du seuil de 6 %. Usera offre une forte demande locative et un prix d’entrée bas. L’IRAV plafonne les hausses annuelles de loyer à 2,54 %. Les risques : une seule salle de bain, la classe énergétique non confirmée et des locataires aux revenus plus modestes.
- Points forts
- + Usera : le district le plus rentable de Madrid, avec une forte demande locative
- + 3 chambres et 84 m², idéal pour une famille ou une colocation
- + Cinquième étage, extérieur, avec ascenseur : se loue bien
- Risques
- − Une seule salle de bain, ce qui limite le loyer en colocation
- − Ni garage, ni débarras, ni piscine pour augmenter le loyer
- − Classe énergétique non indiquée (émissions de 207,5 kg CO2/m², qui semblent élevées)
Annonce Idealista n° 112876485. Extrait : 3 des 5 points forts et risques. Textes traduits de l’anglais, chiffres inchangés.
Madrid · Salamanca (Lista)
2 ch. · 70 m²
770 000 € 11 000 €/m²
Loyer estimé
2 000 €/mois
1 750 € – 2 250 €
Rendement net (comptant)
2,08 %
Mensualité du crédit
3 084 €/mois
Cash-flow après crédit et impôts (cas médian)−1 662 €/mois
Cas prudent (loyer bas 1 750 €, pas un plancher) : −1 871 €/mois
Hypothèses : apport 154 000 € (20 %), emprunt 616 000 € à 3,5 % sur 25 ans, fiscalité non-résident UE (1re année), loyer sur 11,5 mois par an, gestion par agence 8 %, assurance 250 €/an, entretien 5 % (réglages par défaut de l’outil, tous modifiables).
Un placement pour préserver un capital, pas pour dégager du cash-flow. Rendement brut d’environ 3,1 % seulement (2 000 € × 12 / 770 000 €), bien en dessous de l’Euribor 12 mois à 3,24 %. L’IRAV plafonne les hausses annuelles de loyer à 2,54 %, ce qui limite le potentiel. Locataires solvables et revente facile à Salamanca, mais le rendement est faible. À envisager seulement avec une forte baisse de prix.
- Points forts
- + Emplacement de premier ordre à Salamanca, forte demande d’expatriés et de cadres
- + Lumineux, exposé au sud, extérieur, au 4e étage avec ascenseur
- + Excellente desserte : métro Diego de León (L4, L5, L6)
- Risques
- − Prix très élevé de 11 000 €/m² face à des loyers de 25 à 32 €/m²
- − 1 seule salle de bain pour 2 chambres, un peu moins attractif pour les locataires
- − Certificat énergétique non communiqué (indiqué comme exempté)
Annonce Idealista n° 112889957. Extrait : 3 des 5 points forts et risques. Textes traduits de l’anglais, chiffres inchangés.